Les intérêts intercalaires

Le report de la première mensualité

Vous avez contracté un emprunt, que ce soit un crédit à la consommation ou autre chose, on vous proposez de le rembourser que 3 mois plus tard. La bonne affaire pour vous, vous pourrez partir en vacances tranquille le paiement ne débutera que le 1er octobre !

La bonne affaire surtout pour le préteur. En effet durant 3 mois, les intérêts, que l'on appelle des intérêts intercalaires, vont se cumuler à votre capital dû et ainsi lorsque vous commencerez vraiment à rembourser votre crédit il aura augmenté de façon substantielle.

Prenons un exemple pour fixer les idées

On propose à un particulier un crédit de 10000 euros à rembourser sur 4 ans au taux de 5% pour l’achat d’une voiture. L’emprunteur choisi une assurance de 10 euros par mois. L’organisme de crédit propose à l’emprunteur de ne commencer le remboursement que 3 mois plus tard.

S’il avait commencé à rembourser dés le mois suivant, la mensualité aurait été de 230,29 euros et le coût total du crédit s’élèvera à 1 053,92 euros pour un teg égale à 7,420%. Ici c’est l’assurance qui provoque la hausse du teg.

Mais ce n’est pas le cas, ici  les intérêts générés par le capital vont s’additionner chaque mois sans s’ajouter au capital avant le début de la période d’amortissement ; on nomme ces intérêts des intérêts intercalaires. Dans notre exemple, c’est 3 fois 41,67 euros qui s’additionneront au capital pour finalement donner un emprunt de 10125,01 euros. La mensualité sera égale à 233,17 euros, pour un coût total de 1192,16 euros. Il faudra aussi s’acquitter de 3 mensualités d’assurance supplémentaires. Finalement, le teg du crédit est égale à 8,077%. Le teg annoncé doit tenir compte du report de mensualité.

Une autre situation : les intérêts intercalaires d’un crédit immobilier

Lorsque l’on fait construire, pendant la durée de la construction, le montant du crédit est débloqué progressivement lors des appels de fond du constructeur. Les fonds débloqués génèrent des intérêts intercalaires. Cette fois les intérêts sont payés par l’emprunteur chaque mois ainsi que l’assurance de crédit.

Prenons l’exemple d’une construction d’un bien immobilier financé par un crédit de 200000 euros sur une durée de 20 ans au taux d’intérêt de 3,85%. La mensualité, hors assurance, sera égale à 1196,21 euros, hors assurance, pour un coût total de 87090,40 euros. L’assurance obligatoire s’élèvera à 0,35% du capital initial par mois, soit 58,33 euros.

Les appels de fond se feront pendant la construction à des étapes bien précises : de l’ouverture du chantier à la réception des travaux. Evidement pour minimiser le coût des intérêt intercalaires il faut soit réduire le nombre de déblocage soit en minimiser la durée dans le temps.  C’est en fait encadrer par une loi les appels doivent avoir lieu pour :

- 15 % à l’ouverture du chantier
- 25 % à l’achèvement des fondations 
- 40 % à l’achèvement des murs
- 60 % à la mise hors d’eau
- 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
- 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
- Le solde à la réception des travaux.

Avant même de commencer à amortir le capital du prêt l’emprunteur aura payé 4958,33 euros d’intérêts intercalaires et à cela doit s’ajouter 641,67 euros d’assurance.

Mois Appel de fonds   montant
débloqué cumulé
intérêts assurance
1 Ouverture du chantier 15% 30000 125,00 58,33
2 Achèvement des fondations 15% 60000 250,00 58,33
3       250,00 58,33
4 Achèvement des murs 15% 90000 375,00 58,33
5       375,00 58,33
6       375,00 58,33
7 Mise hors d'eau 20% 130000 541,67 58,33
8       541,67 58,33
9 Achèvement des cloisons et mise hors d'air 15% 160000 666,67 58,33
10       666,67 58,33
11 Achèvement des travaux d'équipements 15% 190000 791,67 58,33
12 Réception des travaux 5% 200000    
      Total 4958,33 641,67

A la lecture de cet exemple vous comprenez mieux, que le délai de la construction est très important, imaginez que votre entrepreneur tarde à passer à une autre étape, c’est autant de temps que vous continuerez à payer les intérêts intercalaires.

L’avantage pour l’emprunteur, qui a souvent un loyer, est de pouvoir cumuler son loyer et les intérêts intercalaires ; s’il ne peux pas cumuler les 2, il peut demander un report total des intérêts. Ils seront alors ajoutés comme dans le premier exemple au capital dû, mais alors le coût sera très élevé. La mensualité s'élèvera à 1226,12 euros, pour un coût total de 89268,80 euros, soit environ 2200 euros de plus.

Comment réduire le coût des intérêts intercalaires ?

Le temps de construction ne peut être réduit à en dessous d’un minimum, mais en s’assurant les services d’un constructeur sérieux qui tient ses délais, on peut dans un premier temps éviter de les voir augmenter dangereusement.

Ensuite il arrive de pouvoir rassembler, soit par oublie de votre part, soit en accord avec son constructeur, 2 appels de fonds. Dans notre exemple si vous payer l’achèvement des murs en même temps que la mise hors d'eau vous économisez 3 fois 125 euros soit 375 euros. Amis il est difficile de répéter l’opération.

Vous pouvez aussi si votre situation ouvrir plusieurs lignes de crédit, afin d’amortir le crédit dés qu’il est entièrement débloqué.

Toujours dans notre exemple une ligne de crédit de 90000 euros une fois passé l’achèvement des murs, vous pouvez commencer à amortir ce crédit. Mais il faut pouvoir supporter la mensualité, son loyer (si on est toujours locataire) et les intérêts intercalaires des autres lignes de crédit.

Une construction est souvent liée à l’achat d’un terrain. Cet achat peut intervenir bien avant la construction, voir bien avant la demande de permis etc.  Il faut si vous financez l’acquisition du terrain par un emprunt, séparer cet emprunt du reste de la construction afin de pouvoir commencer à l’amortir et surtout éviter les intérêts intercalaires.

Vous pouvez profiter d’emprunter le montant de la valeur du terrain sur une durée plus courte que l’emprunt principale afin de bénéficier de taux plus avantageux. Second avantage, lorsque vous aurez soldé cet emprunt votre taux d’endettement baissera et vous retrouverez une capacité d’emprunt.